Lo scorso 15 gennaio è stato presentato a Palazzo D’Accursio “Stima delle abitazioni potenzialmente vuote a Bologna” il terzo Quaderno dell’Osservatorio Metropolitano sul Sistema Abitativo.
La ricerca è stata curata dal gruppo di lavoro formato da Fabio Manfredini e Viviana Giavarini del Mapping and Urban Data Lab del Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano, con il coordinamento di Avanzi – Sostenibilità per Azioni.
La ricerca ha permesso di sviluppare una metodologia ed una base conoscitiva utili per comprendere la dimensione del fenomeno delle abitazioni non utilizzate, nell’ottica di favorirne l’inserimento nel mercato dell’affitto
Il metodo della ricerca
La metodologia adottata per stimare le abitazioni potenzialmente vuote a Bologna si è concentrata sulle unità residenziali private che alla data del 31 dicembre 2022 risultavano non destinate a nessuna forma di uso e valorizzazione da parte del proprietario, in quanto prive di utenze e non occupate.
L’analisi ha integrato diverse banche dati messe a disposizione dal Comune:
- quelle catastali, utili per la mappatura dei soggetti proprietari;
- quelle tributarie in grado di fornire informazioni sulle abitazioni occupate come prima casa (esenti dal pagamento dell’IMU) o sulle abitazioni che potrebbero risultare potenzialmente inutilizzate non essendo soggette al pagamento della TARI;
- quelle relative alle utenze elettriche domestiche.
Il primo passo è stato l’incrocio dei dati provenienti da queste fonti per determinare le abitazioni non utilizzate. Successivamente è stato considerato un margine di errore per tener conto di situazioni in cui il numero di vuoti rilevato poteva essere considerato ragionevolmente sovrastimato a causa di anomalie nei dati, come errori di registrazione o situazioni temporanee di inutilizzo.
I risultati
Il processo ha prodotto una stima del numero di vuoti compreso tra 13.511 e 15.317 unità su un patrimonio complessivo di oltre 230.000 abitazioni. La forbice riflette la complessità e l’incertezza nell’identificazione precisa delle abitazioni effettivamente vuote da quelle utilizzate in modo sporadico o in transizione, ma costituisce allo stesso tempo un elemento conoscitivo rilevante per l’apertura di una discussione informata sul tema.
L’analisi delle caratteristiche del patrimonio abitativo inutilizzato nella città di Bologna ha evidenziato una marcata frammentazione, con l’assenza di concentrazioni significative. Questo aspetto, se da un lato rende complessa la gestione coordinata degli immobili, dall’altro si rivela funzionale in una città caratterizzata da un’elevata domanda di casa.
Con riferimento alla localizzazione prevalente degli immobili, i risultati mostrano una concentrazione maggiore intorno al nucleo più antico della città e lungo alcune direttrici principali come via Ferrarese e il quartiere storico della Cirenaica, con valori invece più contenuti nelle aree centrali.
Per quanto riguarda l’epoca di costruzione, una parte significativa del patrimonio non utilizzato risale al periodo tra gli anni ’50 e ’70, evidenziando la necessità di interventi di riqualificazione e manutenzione per adeguare gli immobili agli standard abitativi attuali.
I risultati sottolineano anche che una quota rilevante delle abitazioni vuote si trova in zone di pregio come i Colli, con valori di mercato superiori a 3.000 €/mq, suggerendo potenziali strategie di investimento volte alla riqualificazione di queste unità, in particolare nelle aree a maggiore domanda abitativa o disinteresse a causa degli elevati costi di acquisto e manutenzione.
L’utilità della ricerca
Grazie a questo lavoro, il Comune ha ora a disposizione un metodo innovativo per quantificare e qualificare il patrimonio abitativo inutilizzato, offrendo una base solida per azioni mirate a limitare la fragilità aumentando lo stock di alloggi in affitto.
Lo strumento consente di mappare la distribuzione spaziale degli immobili non utilizzati e di integrarla con altri dati georeferenziati, permettendo quindi un monitoraggio costante e una gestione più efficace delle risorse abitative.
Questa metodologia rappresenta, inoltre, un modello replicabile in altri contesti metropolitani, contribuendo così alla sostenibilità urbana e promuovendo una gestione ottimale del patrimonio abitativo esistente.
Riguardo al lavoro svolto, il dottor Fabio Manfredini, autore con Viviana Giavarini del Quaderno, afferma: “Il lavoro non solo ha restituito una stima delle abitazioni potenzialmente disponibili a Bologna, ma ha anche fornito all’Amministrazione uno strumento in grado di caratterizzare questo patrimonio e di monitorare nel tempo l’evoluzione del fenomeno.”